综合创新 转型升级 推进老旧“准物业”小区引入物业标准化服务

朝阳区左家庄街道顺源里社区

2018-11-01 11:17

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为解决老旧小区的(物业)管理服务现状与居民现代物业需求不相称等问题,左家庄街道按照突出特点、破解难点、培育亮点的思路,在“准物业”管理的基础上,以直管公房为突破口,选定顺源里社区牛王庙南院“准物业”小区引入专业物业公司,实施物业标准化服务,初步形成了“四线协同、一升一转一强一优”的做法与效果。

一、基本情况

牛王庙南院小区位于左家庄街道东南部,辖域居民楼5栋(均为区房管局直管公房),属于上世纪70年代建成的老旧居民小区。居民277户,其中承租公房71户,商品房43户,房改房163户。小区于2015年实施“准物业”自治管理模式,受到居民的一致好评。但是老旧小区居民自治管理在运行中也存在问题:一是专业性不够,不能满足居民整体的物业服务需求;二是可持续性不够,依靠政府买单,财政资金的撬动作用变成了支撑作用;三是稳定性不够,自治组织不稳定,影响工作连续性和专业性。

二、主要做法

(一)抓好以社区党委为引领的组织线,转变居民观念。一是明确社区党组织对通过居民自治引入的物业公司的领导,起到凝聚人心、明确方向的坚强作用。二是召开小区党员会,形成共识,引导居民树立付费购买服务的市场化理念。三是采用口口相传、进门入户、座谈交流等形式,通过小区文体队伍、志愿服务队伍扩大宣传。四是在物业服务赢得居民满意的前提下,引导党员主动交纳物业费,让党员成为推动物业管理市场化的示范带动者。

(二)抓好以居民自治为核心的主体线,拓宽居民自治模式。物业公司入驻前,多次召开不同层面居民的共商共治会议。一是召开小区自管会工作会,明确工作要求。二是召开小区居民议事会,争取议事代表支持。三是召开最后一次准物业管委会工作会,决定在物业公司入驻后,“准物业管委会”转型为“小区居民自治管委会”,继续发挥居民自治、自我管理监督的作用,变代替关系为监督关系。四是召开居民户代表会议,产权方及物业公司提出物业管理内容及收费方案,努力达成共识。

(三)抓好以物业公司为主体的运营线,服务到位、居民满意再交费。顺源里社区居委会通过召开居民会议,依照合法程序,2016年12月引入北京乐都物业管理中心负责牛王庙南院小区物业管理。物业管理试运行期间,物业公司暂不收取物业费,街道对物业公司绿化、保洁工作予以一定的支持,房管所对维护、维修工作给予支持。物业公司对服务项目内容、服务标准及收费标准进行公示,提升服务水平,让居民在物业服务受益后再正式开始收取物业费。

(四)抓好以收支平衡为重点的经费线,由政府承担部分职能逐步形成物业公司独立运转。街道根据物业公司服务情况,运转初期引导居民主动缴纳低偿物业费,通过持续的宣传引导,由街道支持的绿化、保洁工作和由房管所支持的维护维修工作逐步移交,直至完全交由物业公司管理。

三、工作成效

(一)服务标准升级,专业人干专业事,百姓受益。按照服务标准增加保洁人员及清洁次数和深度,加大楼道、楼院、阳台护栏内堆物堆料清理和院内违建的监管力度,实现环境质量显著提升。实行24小时安保工作,提升居民安全感,实现平安保障有力增强。对居民楼内强弱电进行线路检修,对杂乱和存在隐患的线路进行处理,实现安全隐患深度消除。引入智能门禁系统,为社区治理提供丰富、实时、集中、可靠的数据,“分一分”垃圾分类APP通过直接收益提高居民主动性,实现智慧小区进程提速。

(二)自治方式转型,自家人管自家事,当好“三员”。“准物业管委会”转型为“小区居民自治管委会”,以社区社会组织的形式履行“三员”职能:一是协助社区发挥好物业公司进驻后宣传员的作用,引导居民接受市场化物业服务观念;二是发挥物业公司与居民间联络员的作用,将居民诉求反映到物业公司并督促协调解决;三是发挥作为小区主人翁的监督员的作用,监督物业公司服务。

(三)买单意愿增强,市场化理念渐成共识。居民从满足“准物业”小区现状,对转变管理方式出抵触情绪,到对小区服务管理水平持续提升表示认可但仍持观望态度,直至街道及物业公司做出大量工作后,绝大部分居民对物业服务表示肯定并愿意接受低偿物业费,小区居民对待市场化物业服务方式有了明显思想转变。自2017年4月收取物业服务费起,一个月内实现物业服务费缴纳达到80.5%。

(四)行政效能优化,公共服务理念实现转变。通过老旧小区引入市场化管理,不仅居民接受了可持续的良性运营模式,也推动了街道和社区角色和治理观念的转变,公共服务更加精细,组织机构日趋精简,政府的资源配置更加精确。

责任编辑:王星星(QV0009)